房屋漏雨 该由物业埋单吗?

　　今年夏天至今的几轮降雨过后，沈城的许多业主—尤其是家住顶层的业主，都出现家中屋顶漏雨的问题。

　　在沈城的业主当中，像陈先生一样遭遇的其实不少，那么屋顶漏雨，究竟该不该归咎于物业公司，又究竟应该由谁来替业主负责修缮呢?

　　5年内：正常由开发商负责维修 物业协助

　　辽宁英泰律师事务所冷雪莲律师指出，建设工程承包单位向建设单位承担屋面防水工程保修责任的保修期不低于5年。

　　如果在物业质保期内出现问题，由物业通知施工单位维修。所以说，如果业主购买的是商品房，那么在入住5年内，应当由开发商负责维修屋面防水，而物业公司虽然不承担维修责任，但也应当承担起为业主联络开发商或维修单位的义务。

　　冷雪莲认为，根据《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》等规定，物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用由物业公司从物业费中承担。所以，物业是有义务协助施工单位负责房屋漏雨的维修工作。

　　需要注意的是，有的小区会有这样一种情况—开发商将楼盘的“售后”委托给了物业公司，如果开发商和物业公司之间有这种约定，那么就应当由物业公司来负责维修。

　　超5年：按程序使用维修基金

　　而质保期过后，一般的小修则由物业公司负责维修。如果涉及物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造等费用，通常需要通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本。

　　业主在购买商品房时，都交纳了房屋维修基金。房屋超出5年出现渗漏的，就可以申请使用维修基金。

　　住宅的业主发现房屋出现漏雨等质量问题需要维修时，物业企业要首先进行勘查，并向业主委员会提交维修申请报告、开发建设单位《住宅质量保证书》、工程预算书等资料。资料齐备后，住宅小区的业主委员会将组织召开业主大会(也可采取业主意见书面调查等形式)对资料进行审议。审议通过后，形成业主大会决议，在小区内公示5天。

　　物业公司5天后将公示照片、业主委员会对公示意见反馈情况说明、业主意见调查表等材料报到所在区的小区办审核。区小区办实地审核后，提出审核意见方可实施对物业共用部位、共用设施设备的大修，更新或改造。对于单个项目资金在5万元以上的较大工程，建议业主委员会通过社会专业部门对工程造价进行预、决算审验。

　　启用维修基金需要啥条件?